不動産名義変更（相続登記）

1．相続登記（不動産の名義変更）はいつまでにすべき？【2024年4月より義務化】

「相続したけれど、不動産の名義変更は何時までにしないといけないのか？」とご相談を受けることがあります。

以前は期限の決まりがありませんでしたが、法律の改正により、2024年4月1日から「相続登記の義務化」がスタートしています。

• 申請の期限：固定資産(土地・建物)の相続を知った日から「3年以内」に名義変更を行う必要があります。
• 放置した場合のペナルティ：正当な理由なく期限を過ぎた場合、10万円以下の過料(ペナルティ)が科される可能性があります。

「自分の場合はいつまでに手続きが必要？」「義務化にどう対応すればいい？」など、ご不安な方はお気軽に当事務所までご相談ください。

2．【2026年4月より義務化】住所・お名前の変更登記もお忘れなく

相続登記の義務化に続いて、2026年(令和8年)4月1日からは、不動産の所有者の住所・氏名(法人の場合は名称)の変更登記についても義務化されます。お引越しやご結婚・改姓などで住所やお名前が変わった場合は、変更日から2年以内に変更登記を申請する必要があり、正当な理由なく怠った場合は5万円以下の過料が科される可能性があります。

義務化以前にすでに住所やお名前が変わっている方も対象です。
施行日(2026年4月1日)から2年間の猶予期間があり、令和10年(2028年)3月31日までに変更登記をすませる必要があります。

「スマート変更登記」のご紹介(無料の便利な仕組み)

住所等変更登記の義務化と併せて、所有者の方の負担を軽減する仕組みとして「スマート変更登記」がスタートします。あらかじめ法務局に必要な情報を申し出ておけば、その後の住所・お名前の変更については、法務局が住民基本台帳ネットワークシステムなどの情報をもとに、職権で(=所有者ご自身が申請しなくても)変更登記を行ってくれる仕組みです。申出は無料で、職権による変更登記の登録免許税も非課税です。

• 個人の方：「検索用情報の申出」(氏名・ふりがな・住所・生年月日・メールアドレスを法務局に申し出る)を行います。令和7年(2025年)4月21日から、パソコンのWebブラウザで簡単に手続きできるオンラインサービス「かんたん登記・供託申請」で受付が始まっています。
• 法人の方：「会社法人等番号の申出」を行います。令和6年(2024年)4月1日からオンラインで受け付けています。

相続で不動産を取得される方へ(重要なお知らせ)

令和7年(2025年)4月21日以降に所有権の移転登記など(相続登記を含む)を申請する際は、登記申請と併せて「検索用情報の申出」を行うことが必須となりました。これまでの相続登記の手続きに加え、検索用情報の申出も同時に行う必要があります。

当事務所では、相続登記の申請と併せて、この検索用情報の申出も一括してサポートいたします。お客様にお手数をおかけしないよう、必要な手続きをまとめてお引き受けしますので、安心してお任せください。

お売却の予定がある方など、お急ぎの場合はご自身での申請を

スマート変更登記による職権登記は、令和8年4月1日以降、2年に1回以上のペースで定期的に行われる仕組みです。そのため、不動産の売買のご予定があるなど、速やかに住所・お名前の変更登記が必要な場合は、職権登記を待たず、ご自身(または当事務所など司法書士)で変更登記を申請してください。

違反した場合、すぐに過料が科されるのですか?

ご安心ください。義務違反が判明した場合でも、登記官からいきなり裁判所に通知されるわけではなく、まずは「相当の期間内に変更登記を申請するように」という催告が行われます。この催告に応じて期間内に申請すれば、過料は科されません。

また、以下のような「正当な理由」がある場合には、催告に応じられなくても過料は科されないとされています。

• 検索用情報の申出または会社法人等番号の登記がされているが、職権による変更登記の手続きがまだ行われていない場合
• 行政区画の変更等により住所が変わった場合
• 重病等の事情がある場合
• DV被害等により避難を余儀なくされている場合
• 経済的に困窮しているために登記費用を負担できない場合

もちろん、上記に該当しない場合でも、登記官が個別の事情を丁寧に確認したうえで判断するとされていますので、ご事情がある方はまずはご相談ください。

3．相続登記を行わずに放置するリスク

法改正によるペナルティだけでなく、名義変更を行わずに放置することには以下のような大きなリスクがあります。

名義変更を行わずにいる間に、次の相続(二次相続、三次相続)が発生すると、相続人の人数がねずみ算式に増えていってしまいます。

そうなると、「必要書類の取得が非常に複雑になる」「面識のない親族との遺産分割協議が必要になり、話し合いが困難になる」といったトラブルに発展しかねません。

大切なご家族の財産を守るためにも、相続により不動産を取得したら、なるべくお早めに名義変更することをお勧めします。当事務所が、面倒な書類集めから手続きまで一括してサポートいたします。

4．不動産名義変更(相続登記)の必要書類

不動産名義変更（相続登記）には多くの書類が必要になります。一般的な必要書類は以下のとおりです。ご状況に合わせて丁寧にご説明いたしますので、まずはご参考になさってください。

(1) 遺言書がない場合（遺産分割協議を行う場合など）

• 被相続人(お亡くなりになられた方)の出生から死亡までのすべての戸籍謄本(戸籍・除籍・改製原戸籍)
• 被相続人の住民票の除票（本籍地の記載がされたもの）または戸籍の附票
• 相続人全員の戸籍謄本
• 不動産を取得することとなった相続人の住民票（本籍地の記載がされたもの）
• 登記事項証明書（登記簿）※登記済証（権利証）または登記識別情報の確認をさせていただく場合もあります。
• 固定資産評価証明書または固定資産税納税通知書（登記申請と同一年度のもの）
• 遺産分割協議書
• 相続人全員の印鑑証明書

(2) 遺言書がある場合

• 被相続人の死亡の旨の記載のある戸籍謄本（除籍謄本）
• 被相続人の住民票の除票（本籍地の記載がされたもの）または戸籍の附票
• 遺言により相続分の指定を受けた方の戸籍謄本
• 遺言により不動産を取得することとなった方の住民票（本籍地の記載がされたもの）
• 遺言書 ※自筆証書遺言の場合は、原則として家庭裁判所の検認済調書等が必要となります。
• 登記事項証明書（登記簿）※登記済証（権利証）または登記識別情報の確認をさせていただく場合もあります。
• 固定資産評価証明書または固定資産税納税通知書（登記申請と同一年度のもの）

※上記以外の書類が必要になる場合があります。その場合は、ご状況に合わせて別途丁寧にご案内いたします。

当事務所では、相続による不動産の名義変更（相続登記）手続きを主要業務としております。地域の皆様の身近なサポーターとして全力で対応いたします。

5．相続登記申請費用